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呼和浩特樓市庫存之殤：全部消化可能要七八年
中國樓市調查｜呼和浩特庫存之殤：全部消化可能要七八年
澎湃新聞記者 陸鳴
11月21日，呼和浩特迎來入冬以來第一場大雪，紛紛揚揚的雪花覆蓋在一個又一個停工的樓盤上。
這是全國有統計數據城市中庫存最高的一個城市，也是全國第一個放開限購的城市。
早在今年“3·30”新政出臺前，2014年6月26日，在“限購令”執行瞭三年多之後，呼和浩特正式發文取消限購。
據呼和浩特住建局給出的官方數據，目前呼市的總庫存在4500萬平方米，去除掉棚戶區改造、保障房、回遷房、定向團購房，目前呼市純商品住宅的庫存量在900多萬平方米，按照呼市每年約300萬平方米的去化速度，去化周期為三年。
而澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者實地采訪發現，情況可能比官方公佈的數據更糟。
絞盡腦汁賣房的開發商：
首付降至1.6萬
11月23日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)來到位於呼和浩特市新城區的元泰汗府售樓處，室內空蕩蕩的，沒有一個客戶，窗外是皚皚的白雪。
銷售人員稱，樓盤明年交房，售價在6500-7000元/平方米，“現在市場不好，多的時候一個月能賣10多套，少的時候一個月隻能賣幾套。”
類似的情形在呼市基本是常態，記者此後跑的幾個樓盤，也都碰到瞭類似的情形。
售樓處空空蕩蕩
在金橋開發區香榭花堤售樓處，代理公司負責人介紹說，樓盤均價5700元/平方米，一個月的銷量在十五六套。
另一個樓盤祥泰廣場的銷售人員則向記者表示 ，均價6200元/平方米，“一個月能賣五六套。”
高端市場也一片蕭條，銷量幾乎可以忽略不計。
在如意開發區金泰中心，澎湃新聞在售樓處隻有看到三個留守的銷售人員。
售樓員介紹說，樓盤在售200-300平方米大戶型，均價1.5萬元/平方米，“賣瞭四年瞭，一個月好的話能賣掉一二套。”
另一高端樓盤伊泰華府世傢情形也類似，銷售人員稱，樓盤在售戶型為300-900平方米精裝修現房，均價1.65萬元/平方米，“賣瞭兩年瞭，一個月好的話能賣個一二套。”
“目前呼市的住宅項目一個月能賣個三四十套就算很好的瞭。”一名房產代理商這樣告訴記者。
某品牌房企相關負責人說，他們的項目目前售價在6000-8000元/平方米，平均一個月能賣三四十套，“壓力比較大，我們年初定的銷售任務是18億元，目前隻完成瞭65%，還剩下最後一個月，我們接下來會盡量沖刺吧。”
為瞭賣房，開發商幾乎絞盡腦汁，最常見的就是降首付。
開發商最常見的做法就是降首付
在新城區加州公館，銷售人員介紹說，樓盤均價5900元/平方米，推出首付分期活動，首付2萬元，分期兩年5次付首付，前四次每次都隻需付2萬元，最後一次付首付的40%，“蓄一次客開一次盤能賣七八十套。”
在新城區恒大城售樓處，銷售人員介紹說，樓盤推出首付分期活動，首付1.6萬元，其餘首付部分三年內每半年支付一次，前五次每次都隻需付1.6萬元，最後一次將剩餘首付款項補齊。“我們是5月底開的盤，1300多套房子目前已經賣掉2/3，開盤均價7200元/平方米，現在均價7700元/平方米，全呼市就我們項目能賣得動，周邊的樓盤都動不瞭。”
據呼和浩特房產代理公司北京贏策總經理聶奇飛介紹，這些首付分期的樓盤，客戶交瞭首付開發商就要求客戶配合著做按揭貸款，這樣開發商就可以回籠70%的資金，相當於把成本拿回來瞭，剩下的20%多讓客戶慢慢還。房貸信貸任何問題免費諮詢信貸房貸
樓盤停工：房子都抵瞭工程款
11月24日，在新城區喜悅廣場，二三十個農民工把售樓處坐滿討薪，聲稱開發商欠瞭他們幾百萬元工程款。
銷售人員有些尷尬地向記者表示，這種情況在呼市很常見。她告訴記者，樓盤的售價在6800-7200元/平方米，可以零首付，但要有房車抵押。
聶奇飛稱，這種情況還算好，有些樓盤開發商看到市場不好，則會選擇主動停工。
他表示，目前他們代理的三個樓盤，開發商看市場不好，就不建瞭，“都停著，基本沒有銷量。有些項目跑來找我們代理，我們一看手續不全，也不敢接。”
11月25日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)來到回民區的一個樓盤時代天驕。看見售樓處大門緊鎖，裡面空無一人。
一名已經入住的居民介紹，按照規劃，小區一共有8棟樓，但目前隻建好入住瞭兩棟，其餘6棟都還沒建好，“沒有房產證，我是今年4月剛從別人手裡買下的，64平方米隻要30萬元，在呼和浩特，沒有房產證很正常，能住就行。”
在另一個樓盤蔚藍傢園，項目同樣是隻建瞭一部分，白雪將已經停工的工地覆蓋。
據市場人士介紹，該樓盤已經爛尾七八年瞭，開發商也換瞭好幾撥，“2006年、2007年市場好的時候開盤賣的，雖然當時賣得很好，但開發方和投資方卻產生瞭矛盾，樓盤就一直閑在那裡，等到市場不好瞭，就更沒進展瞭。”
在賽罕區公園一號，厚厚的冰雪仿佛把整個樓盤封存，售樓處大門緊鎖，偌大的工地找不到一個人。
一名看門的老太太說，樓盤已經停工一年多瞭。
在此購房的董姓業主告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，他是前年在此買的房，單價6000元，“最開始說2012年就能交房，但到現在也沒有交房。”
當地某開發商介紹，該樓盤由於大量房子拿出去用於抵賬給建築商、材料商，目前已經不存在銷售瞭，剩下的問題就是把樓盤完工。
呼和浩特某當地開發商告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，他們掌握的數據顯示，全市近500個樓盤，真正啟動的隻有幾十個，接近30%的樓盤處於停滯狀態，隻有10%的樓盤有較好的銷量。
同樣受影響的還有商業。
停工的內蒙古大商場
停工的內蒙古大商場
在回民區內蒙古大商城，數百平方米的售樓處內空蕩蕩，光線昏暗，滿是灰塵，貼在墻上剝落的銷控表還顯示著開盤時的火爆認購。
一名留守的工作人員稱，樓盤已經停售瞭，“證件不齊正在補辦，工程也已停工，一期交房要到明年年底。”
規劃面積300萬平方米的內蒙古大商城，總投資100億元，號稱西北最大的商業項目，由內蒙古豐隆房地產開發有限責任公司負責開發，一期面積50萬平方米，原計劃今年開業。而今年以來，該項目始終處於停工狀態。
澎湃新聞記者在現場看到，沿光明大街一路下去200多米都被施工方圍瞭起來，但隻在西側建瞭一兩棟四五層高的建築骨架。據市場人士介紹，該項目2013年開盤，開發商承諾2014年10月封頂，前期銷售已有十幾億元。
歷史遺留：大量樓盤五證不全
在玉泉區南二環恒泰盛都，樓盤的主體結構已經封頂，部分樓棟已經建好，但小區的道路、配套設施還沒完成。
據樓盤業主和市場人士介紹，根據認購合同，樓盤的計劃交房時間為2013年6月30日，然而直到現在，交房也遙遙無期。就是這樣一個已經接近完工的樓盤，開發銷售必須具備的五證，開發商竟然一證也沒有，由於沒有手續，原先付瞭30%首付的業主無法辦理銀行按揭貸款。
在回民區新華西街明澤百度[微博]城，一辛姓業主介紹說，樓盤是2007年交的房，開發商同樣一證沒有。當時市場火，上千套房子很快就賣完瞭，售價在2700-2900元/平方米。
“到現在也沒手續，我們也沒有房產證。業主們基本都交瞭首付，也有交全款的，我就交瞭全款。”辛姓業主說，沒有房產證住得不踏實，隻有一份購房合同，不知道這房子到底是不是自己的，無法做抵押，孩子上學也成問題。
據呼和浩特市民喬先生介紹，他是2011年在西二環一樓盤買的房，單價2000多元，已經入住四五年瞭，一直沒有房產證，隻有和開發商簽的購房合同，“在呼市，沒證的樓盤多瞭，五六年前的樓盤基本都沒證。沒證的房子便宜，我們老百姓也沒多少錢，反正買瞭是自己住，又不倒房。”不過喬先生說，如果能辦上證，再花點錢自己也是願意的。
呼和浩特某房產代理公司副總經理表示，呼和浩特的房地產市場很不規范，他們代理過的項目，80%五證不齊，50%一證都沒有。
這名副總經理表示，在別的地區，開發商沒個三五億元是無法做項目的，但在呼市，有的開發商隻有個兩三千萬元，就能把項目做起來，“土地款不用交，施工都是施工單位墊資，他自己的投入很小。由於資金不充裕，導致後續資金跟不上，很多工程停在那裡。”
“這是呼市特有的怪現象，在南方這簡直是不可想象的。”呼和浩特一名浙江籍開發商說。
這名開發商告訴記者，按照常規流程，開發建造一個項目，首先需要的第一個證是建設用地規劃許可證，第二個證是土地證，第三個證是工程規劃許可證，第四個證是項目施工許可證，這些證都是有關聯的，每一個證辦好才能辦下一個證，辦到第四個證才能開工，最後才是預售許可證，“前面的證缺少一個都不可能給你預售證的”。但在呼市，在辦第四個證之前樓盤老早就開工瞭，土地沒有經過招拍掛房子都建好瞭，人都住進去瞭。
澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪當地政府部門時瞭解到，這類情況多數都是早些年政府招商引資，給開發商大量優惠政策造成的負面效應。
最近幾年，政府部門的管理開始嚴瞭，呼市政府在逐步加大力度清理這些問題。
在新城區北辰希爾頓廣場，17層高的寫字樓和公寓已經建成，寫字樓的業主已入駐瞭1/3，然而該寫字樓的門口卻赫然貼著呼和浩特城管執法局的提醒：該項目因未取得《商品房銷售許可證》，所以不具備銷售房屋資質。故提醒大傢，為瞭保護自己的合法權益不受損害，請謹慎為之。
政府提醒告示
呼和浩特市住建局局長蘇銳向澎湃新聞記者表示，全呼和浩特共有約500個在售樓盤，涉及手續不全的項目有174個，影響到13萬戶，約50萬居民。
“現在正在集中解決，目前已經研究瞭166個項目，正在補辦手續，今年我們共補發瞭2.4萬多套房子的房產證，估計明年能補發下5萬套。”蘇銳說。
蘇銳表示，手續不全的問題，是多年積累的問題，涉及多個政府部門。“過去都是先上車，後補票，有的是為瞭招商引資，有的是為瞭獻禮50年國慶、60年國慶的項目。174個項目，分類都很難，背景都不一樣”，蘇銳這樣解釋。
據悉，為瞭解決手續不全的項目問題，呼和浩特市政府專門成立瞭“遺留辦”，下發瞭兩個針對性的文件，由市政府牽頭，會同多部門共同研究，拿出建議。去年對98個手續不全的項目進行瞭查封。
“不過這種一刀切，一律不讓賣也不是個辦法。不讓開發商賣，那他們的資金就更成問題瞭”，蘇銳說，一些七八年前的項目，當時的售價也不高，如果要按現在的標準來補交土地出讓金，不夠現實，開發商也沒那個錢，隻能按當時的情況折中對待。
汽車信貸增貸缺錢急用哪裡汽車貸款天量庫存：實際比官方公佈的更驚人
呼和浩特房產代理公司盛久合總經理崔學武看來，2012年以前，是呼和浩特房地產市場飛速發展的時期，也是黃金的時期。
“當時呼市確實是窪地，2004年、2005年呼市的房地產年開發量不到百萬平方米。價格也是窪地，每平方米均價在兩三千元，隻要有樓盤開出來賣，很快就能賣完。”崔學武說，當時整個內蒙古的購買力也強，像靠煤炭、能源快速富起來的人都來呼市買房，市場一片向好，各開發商也都紛紛投入進來，包括一些原先從事煤炭、能源行業的企業，一些品牌房企也陸續進入進來。
據呼和浩特房協相關人士介紹，2012年之前，呼和浩特的房價一直是在漲的，以某品牌房企的項目為例，2007年開盤，均價3200元/平方米，很快就拉升到4000多元/平方米，到瞭2009年5000多元/平方米，2010年賣6000多元/平方米，2011年7000多元/平方米，2012年高的達到8000元/平方米。
而隨著限購政策的出臺，市場迅速冷卻下來，“2012年市場最高峰時全市的售價在7000-8000元/平方米，目前的售價回到5000-6000元/平方米。”該負責人表示。
2011年3月31日，在全國樓市調控趨緊的大背景下，呼和浩特也出臺瞭“限購令”，呼和浩特的整體樓市也隨即走入冰凍期。
崔學武稱，市場發生轉折是在2012年，庫存也從2012年起開始暴增。
“很多開發商也是貪，市場好的時候不抓緊賣，大批量的囤積房子囤積地，指望後期漲價，到瞭2012年，調控作用產生瞭，一下賣不動瞭。” 崔學武有些感慨。
由於前期大量批地建樓，呼市樓盤一下子出現大量積壓，庫存開始增加。
據呼和浩特住建局給出的官方數據，目前呼市的總庫存在4500萬平方米，去除掉棚戶區改造、保障房、回遷房、定向團購房，目前呼市純商品住宅的庫存量在900多萬平方米，按照呼市每年約300萬平方米的去化速度，去化周期為三年。
但是，這一庫存數據隻針對五證齊全的項目，大量沒有手續的樓盤並不包含在內。
呼和浩特某當地開發商表示，根據他們的數據，算上那些手續不全的項目，目前呼市的總庫存在4000萬平方米，其中純住宅庫存在2400萬-2500萬平方米，按照每年300萬平方米的去化量，庫存去化周期在7-8年。
據呼和浩特市統計局數據，今年1-9月，全市房地產開發投資完成406.4億元，同比下降5.2%。前三季度，全市房地產本年新開工面積631.5萬平方米，同比增長8.6%，其中住宅開工面積431.5萬平方米，同比增長2.0%。截至9月底，全市商品房總銷售面積213.7萬平方米，比去年同期增長2.8%。存在的主要問題是開發購置土地規模大幅減少，房屋施、竣工面積雙雙下降，截至9月底，土地購置面積同比下降52.3%，施、竣工面積分別下降5.8%和19.7%。
某品牌房企呼和浩特分公司負責人稱，根據他們內部統計數據，目前呼市商辦的去化周期在185個月以上，住宅的去化周期為72個月，得賣上七八年。
某房產代理公司負責人告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，很多樓盤手上房子最多的不是開發商，而是建築商。
開發商證件不齊，銀行的貸款下不來，施工單位還得施工，要錢確實沒有，開發商隻能抵房子。
這名代理商舉例說道：“比如我們代理的一個項目，市場價6000元/平方米，開發商以市場價抵賬給建築商，建築商再抵賬給材料商，最後賣給客戶3000多元，要求一次性付款。開發商也沒錢支付我們代理費，也拿房子抵，我們也在低價變現。”
對於接下來的樓市走勢，大部分受訪人士都認為，未來很長時期都將處於去化庫存的階段，新開工量會縮小很多。
崔學武表示，接下來市場會差異化，沒有開發、資金實力的企業，會被淘汰，品牌房企的利潤也會降低。
呼和浩特市房地產管理局開發處處長冀罕鋼表示，目前呼市樓市均價在5600-5800元/平方米，總體房價水平不高，和周邊省份的省會城市如銀川、石傢莊、太原相比，也都是較低的，“原來漲得不多，現在想再降也降不下去。”
冀罕鋼對呼市去庫存情況表示難度頗大。他表示，作為內蒙古自治區的首府，呼和浩特市區的人口較少，隻有約260萬人，每年的新增人口有10多萬人，主要是省內一些牧區、旗縣的移民，限購政策取消以及去年下半年以來出臺的一系列刺激政策，對市場有一定刺激作用，但不一定能持續很長時間，“去庫存是一個全國性的問題，像我們這種位於西部的三線城市，人口聚集效應顯然要差一些，取消限購也不一定有多少人來買房。”冀罕鋼說，再有2年時間，會有大批中小房企退出市場。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151211/083623991635.shtml
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